Covid-19, bars et restaurants : pas de café mais l'addition !
Pour les étudiants en L3
Les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Le bailleur qui a fait des propositions d’aménagement du paiement des loyers échus durant la période dite juridiquement protégée, tandis que le locataire n’a fait aucune proposition en retour, a exécuté de bonne foi ses obligations et il peut être fait droit à sa demande de paiement intégral.
Les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Le bailleur qui a fait des propositions d’aménagement du paiement des loyers échus durant la période dite juridiquement protégée, tandis que le locataire n’a fait aucune proposition en retour, a exécuté de bonne foi ses obligations et il peut être fait droit à sa demande de paiement intégral.
TJ Paris, 18e ch., 10 juill. 2020, no 20/04516, Sté T. c/ Sté A. : cette décision est consultable sur https://lext.so/UaF60g
La Cour régulatrice n’a plus le privilège des communiqués de presse. Le tribunal judiciaire de Paris commente désormais aussi ses propres décisions : est-on jamais mieux compris que par soi-même ? Il faut du reste reconnaître que la publicité qu’il vient ainsi de donner à l’une de ses décisions est bienvenue, tant la question du paiement des loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire est préoccupante1.
Le litige s’inscrivait dans le prolongement de relations conflictuelles qu’il n’est pas inutile de rappeler, à propos d’un bail commercial à destination d’une activité de « pub, salon d’ambiance et salon de thé », conclu en 1987 et renouvelé depuis. Le 30 décembre 2013, le bailleur avait cependant fait signifier un congé avec refus de renouvellement avant de se raviser, consentant finalement au renouvellement à compter du 1er août 2014 pour un loyer largement augmenté… En 2017, le juge des loyers commerciaux fixa ce loyer à 736 000 € à compter de la date du renouvellement. Par un arrêt du 29 janvier 2020, la cour d’appel de Paris infirma cependant ce jugement, fixant rétroactivement le prix du bail renouvelé à 590 660 € à compter du 1er août 2014 : le bailleur fut ainsi chargé d’une dette de restitution de plus de 940 000 €… Les parties en étaient à discuter des modalités du remboursement de celle-ci quand survint l’épidémie. Le 15 mars 2020, un arrêté interdit aux restaurants et débits de boissons d’accueillir du public2. Exerçant lui-même une activité de location de salles et de restauration, le bailleur éprouva des difficultés à régler la dette mise à sa charge : il proposa de régler la somme par mensualités. Le preneur refusa froidement : il exigea le paiement immédiat tout en refusant de régler son propre loyer du deuxième trimestre 2020 ! Le bailleur finit par saisir le tribunal judiciaire de Paris afin, d’une part, de dire qu’une partie de sa dette avait été réglée par compensation, et, d’autre part, d’obtenir des délais de paiement sur le solde.
Le jugement admet le principe de la compensation. Il relève en effet que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 « a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier [d’]un certain nombre de voies d’exécution forcées pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé ». L’affirmation doit être approuvée : l’article 4 ne tend qu’à la neutralisation de certaines clauses sanctionnatrices – notamment résolutoires – sans pour autant porter atteinte au principe des créances ou même de leur exigibilité. La question demeurait cependant de savoir si l’impossibilité pour le preneur d’exercer son commerce avait pour conséquence – comme il le soutenait – « la suppression totale des loyers et charges rétroactivement à compter du 15 mars 2020 ». Le tribunal judiciaire ne l’admet pas. S’inscrivant dans le prolongement d’une jurisprudence bien connue, il affirme que « selon l’article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution »3. En l’espèce, les échanges entre les parties attestaient de ce que le bailleur avait spontanément proposé au preneur de ne pas payer son loyer par trimestre d’avance mais par mensualités de terme à échoir et de reporter l’exigibilité du loyer d’avril 2020 à la réouverture des restaurants. Pour toute réponse, le preneur avait sèchement fait valoir qu’un simple report était inacceptable, réclamant l’effacement rétroactif de ses dettes sans consentir de son côté le moindre délai au bailleur. Pourtant également touché par la crise, ce dernier ne se découragea pas, suggérant d’autres modalités de règlement comme le recours à la compensation pour payer sa propre dette. Le preneur affecta de voir dans ces tentatives « une résistance inacceptable à une décision de justice »… Le tribunal judiciaire de Paris relève ainsi « que le bailleur [n’avait] pas exigé le paiement immédiat du loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat mais [avait] proposé un aménagement, et que le preneur [n’avait] jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charge dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée ». Considérant que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations, le tribunal judiciaire fit donc droit à sa demande de compensation pour un montant de 234 000 €.
La force majeure – dont le preneur ne s’était d’ailleurs même pas prévalu – s’envisage difficilement s’agissant du paiement d’une obligation monétaire4. Dans la mesure où le paiement du loyer n’est pas absolument impossible pour le preneur, le bouleversement des circonstances rendant son obligation excessivement onéreuse relève – s’agissant des contrats postérieurs à la réforme – de l’imprévision ou bien débouche, comme en l’espèce – le contrat considéré étant soumis au droit ancien –, sur une simple obligation de renégociation. Cette dernière n’est du reste qu’une obligation de moyens : le bailleur n’était pas tenu d’aboutir à un accord avec le preneur. Par elle-même, l’impossibilité d’exploitation résultant de la fermeture des bars et restaurants ne justifie donc aucun effacement des loyers. La solution ne se limite d’ailleurs pas à ce type de dettes, au point que ce principe s’est, en l’espèce, retourné contre le bailleur lui-même : en même temps qu’il a admis le paiement par compensation des loyers dus par le preneur, le tribunal a en effet condamné le bailleur au règlement du reliquat de sa dette, sans lui accorder aucun délai, au motif qu’il subissait les conséquences économiques de l’état d’urgence sanitaire dans les mêmes proportions que son preneur, leurs besoins étant donc équivalents.
Si cette décision doit être approuvée, il faut cependant relever le caractère déceptif du communiqué de presse. Le jugement répond sans doute à la question de savoir « si un restaurateur, qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation du virus SARS-CoV-2, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020, période de fermeture des cafés-restaurants ». La décision rendue est cependant trop liée aux circonstances de l’espèce pour en tirer un enseignement général. La force majeure ou l’inexécution du bailleur n’ont en outre même pas été envisagées. Certes, le preneur a peu à espérer de l’invocation d’un cas fortuit pour justifier le non-paiement de son loyer : il n’est pourtant pas interdit de penser qu’il pourrait se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance résultant de l’interdiction d’ouvrir les bars et les restaurants pour échapper au paiement de ses loyers. Enfin, communiqué de presse ou pas, la décision présentée demeure un simple jugement de tribunal judiciaire, c’est-à-dire à peine un embryon de jurisprudence. Les bailleurs se garderont donc de prendre l’affirmation du maintien des loyers pour argent comptant.
Notes de bas de page
2 – Arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19.
3 – Cass. com., 3 nov. 1992, n° 90-18547 : Bull. civ. IV, n° 338 ; RTD civ. 1993, p. 124, obs. Mestre J. ; JCP G 1993, II 22614, note Virassamy G. ; Defrénois 30 nov. 1993, n° 35663-131, p. 1377-1378, obs. Aubert J.-L.
4 – Cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20306 : Bull. civ. IV, n° 118 ; D. 2014, p. 2217, note François J. ; Rev. sociétés 2015, p. 23, note Juillet C. ; RTD civ. 2014, p. 890, obs. Barbier H. ; JCP 2014, 1117, note Mazeaud V.